Stai pensando di comprare casa a Monopoli? Ti capisco perfettamente. Questa perla dell’Adriatico, con il suo centro storico affacciato sul mare, i vicoli bianchi e quell’atmosfera autentica che resiste al turismo di massa, attira sempre più persone in cerca di una casa al mare o di un investimento immobiliare in Puglia.
Ma parliamoci chiaro: quanto costa davvero comprare casa qui? E soprattutto, quali sono tutte le spese che dovrai affrontare oltre al prezzo dell’immobile? In questa guida ti porto dentro i numeri reali, senza giri di parole.
Indice
I prezzi al metro quadro a Monopoli: la situazione attuale
Partiamo dai dati concreti. A fine 2025, il prezzo medio degli immobili a Monopoli si attesta intorno ai 2.400-2.500 euro al metro quadro, con variazioni significative a seconda della zona e delle caratteristiche dell’immobile.
Nel centro storico, dove trovi le tipiche abitazioni con le volte a stella, a vela o a botte tanto ricercate, i prezzi oscillano tra i 2.000 euro al metro quadro per le tipologie da ristrutturare fino a superare i 3.000 euro al metro quadro se l’immobile presenta finiture di pregio o gode della vista mare.
Come sostiene Rocco Quaranta di Apulia Case, agenzia immobiliare a Monopoli, “il mercato immobiliare di Monopoli ha una natura particolare, perché non si rivolge solo agli investitori locali ma attrae acquirenti da tutta Italia e dall’estero, soprattutto per il segmento delle seconde case e delle proprietà turistiche”.
Per le nuove costruzioni fuori dal centro storico, parliamo di valori medi intorno ai 2.000-2.500 euro al metro quadro. Se invece cerchi un rustico, un casale o un trullo nelle campagne circostanti, i prezzi possono variare enormemente in base allo stato di conservazione e alla posizione.
Facciamo un esempio pratico: un appartamento di 80 mq in centro storico, in buone condizioni, può costare tra i 180.000 e i 240.000 euro. Una soluzione da ristrutturare nello stesso quartiere potresti trovarla a 150.000-170.000 euro, ma poi dovrai mettere in conto i lavori.
Le imposte sull’acquisto: prima casa vs seconda casa
Qui viene il bello, perché le imposte rappresentano una voce di spesa che molti sottovalutano. E la differenza tra acquistare come prima casa o come seconda casa è sostanziale.
Se acquisti da un privato come prima casa:
L’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile (non del prezzo di acquisto, grazie al sistema del prezzo-valore). Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per 115,5. L’imposta minima è comunque di 1.000 euro. A questo si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale.
Se acquisti da un privato come seconda casa:
L’imposta di registro sale al 9% del valore catastale. Per calcolare il valore catastale della seconda casa, moltiplichi la rendita catastale per 126. Le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna.
Se acquisti da un’impresa costruttrice:
Il discorso cambia completamente. Pagherai l’IVA al 4% per la prima casa o al 10% per la seconda casa, calcolata sul prezzo di vendita effettivo. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.
Ti faccio un esempio concreto: immagina di acquistare un appartamento a 200.000 euro con rendita catastale di 800 euro. Come prima casa da privato, il valore catastale sarebbe 92.400 euro (800 x 115,5), e l’imposta di registro ammonterebbe a 1.848 euro (il 2%). Come seconda casa, il valore catastale salirebbe a 100.800 euro (800 x 126), con un’imposta di registro di 9.072 euro (il 9%). La differenza è enorme.
Il notaio: quanto costa davvero il rogito
Il notaio è una figura obbligatoria per ogni compravendita immobiliare in Italia. Oltre a redigere l’atto, verifica che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, e si occupa della trascrizione nei registri immobiliari.
Le spese notarili comprendono tre voci principali: l’onorario del notaio (il compenso vero e proprio per la sua prestazione professionale), le imposte che il notaio versa per tuo conto allo Stato, e le spese accessorie (visure ipotecarie e catastali, bolli, diritti di segreteria, volture catastali).
Per un immobile dal valore di 100.000 euro, le spese notarili complessive (onorario più imposte) si aggirano mediamente tra i 2.500 e i 3.000 euro per un acquisto da privato. Per immobili di valore più elevato, la cifra sale proporzionalmente.
Un consiglio pratico: se richiedi l’applicazione del sistema del prezzo-valore al momento del rogito, ottieni automaticamente una riduzione del 30% sugli onorari notarili. È un risparmio concreto che vale la pena di sfruttare.
Se devi anche stipulare un mutuo, si aggiungono le spese notarili per l’atto di mutuo, che rappresenta un secondo atto separato. In questo caso, il budget complessivo per il notaio può salire anche oltre i 4.000-5.000 euro.
La provvigione dell’agenzia immobiliare
In Puglia, la provvigione media richiesta dalle agenzie immobiliari è del 4% sul prezzo di vendita, a carico di ciascuna parte (acquirente e venditore). A questa percentuale va aggiunta l’IVA del 22% se l’agenzia opera in regime IVA ordinario.
Tradotto in numeri: se acquisti un immobile a 200.000 euro, la provvigione dell’agenzia sarà di 8.000 euro più IVA (22%), per un totale di 9.760 euro. Non è una cifra trascurabile, e va considerata nel budget complessivo.
Una buona notizia: le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19% in dichiarazione dei redditi, con un tetto massimo di 1.000 euro di spesa. Quindi puoi recuperare fino a 190 euro. Non cambierà la vita, ma è sempre qualcosa.
Ricorda che la provvigione è negoziabile. Non esiste una tariffa fissa per legge, e ogni agenzia può applicare percentuali diverse. Prima di firmare qualsiasi incarico, chiarisci bene le condizioni e mettile per iscritto.
Le spese del mutuo: cosa mettere in conto
Se hai bisogno di un mutuo per finanziare l’acquisto, preparati ad affrontare una serie di costi aggiuntivi che possono incidere sensibilmente sul budget.
L’imposta sostitutiva sul mutuo prima casa è pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Per un mutuo di 150.000 euro, parliamo di 375 euro. Per la seconda casa, l’aliquota sale al 2%, quindi 3.000 euro sullo stesso importo.
A questo si aggiungono le spese di istruttoria della pratica (variabili da banca a banca, mediamente tra 500 e 1.000 euro), la perizia dell’immobile richiesta dalla banca (circa 200-400 euro), e le spese notarili per l’atto di mutuo (già citate prima).
Buona notizia: le spese notarili per l’atto di mutuo e l’imposta sostitutiva sono detraibili al 19% fino a un massimo di 4.000 euro di spesa, permettendoti di recuperare fino a 760 euro.
Le spese dopo l’acquisto: IMU, TARI e condominio
Una volta diventato proprietario, le spese non finiscono. È importante che tu le conosca in anticipo per fare i tuoi conti con realismo.
L’IMU (Imposta Municipale Unica) non si paga sulla prima casa, a meno che non sia un’abitazione di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). Sulla seconda casa, invece, l’IMU è dovuta e varia in base all’aliquota comunale e alla rendita catastale dell’immobile. A Monopoli, come nella maggior parte dei comuni italiani, l’aliquota sulla seconda casa può arrivare all’1,06%.
La TARI (tassa sui rifiuti) dipende dalla metratura dell’immobile e dal numero di occupanti, e va pagata indipendentemente dal fatto che sia prima o seconda casa.
Se l’immobile fa parte di un condominio, dovrai considerare anche le spese condominiali ordinarie (manutenzione parti comuni, pulizia scale, ascensore se presente, assicurazione del fabbricato) e la possibilità di spese straordinarie future (rifacimento facciata, impermeabilizzazione terrazzo, manutenzione impianti). Prima dell’acquisto, chiedi sempre di visionare i verbali delle ultime assemblee condominiali e di verificare eventuali delibere di spese straordinarie già approvate.
Un esempio pratico: il conto totale
Mettiamo insieme tutti i numeri con un esempio concreto. Immagina di voler acquistare un appartamento di 70 mq nel centro storico di Monopoli al prezzo di 180.000 euro, con una rendita catastale di 600 euro.
Se è la tua prima casa (acquisto da privato):
Prezzo immobile: 180.000 euro. Imposta di registro (2% di 69.300 euro, valore catastale): 1.386 euro (ma minimo 1.000 euro, quindi 1.386 euro). Imposte ipotecaria e catastale: 100 euro. Notaio (stima): 2.800 euro. Agenzia (4% + IVA): 8.784 euro. Totale spese accessorie: circa 13.000-14.000 euro.
Se è la tua seconda casa (acquisto da privato):
Prezzo immobile: 180.000 euro. Imposta di registro (9% di 75.600 euro, valore catastale): 6.804 euro. Imposte ipotecaria e catastale: 100 euro. Notaio (stima): 3.000 euro. Agenzia (4% + IVA): 8.784 euro. Totale spese accessorie: circa 18.500-19.000 euro.
La differenza tra prima e seconda casa, come vedi, può superare i 5.000 euro solo di imposte.
Consigli finali per risparmiare
Prima di concludere, ecco alcuni suggerimenti pratici che possono aiutarti a ottimizzare i costi.
Richiedi sempre più preventivi dai notai: gli onorari sono liberi dal 2012 e possono variare significativamente. Scegli il sistema del prezzo-valore per ridurre del 30% l’onorario notarile. Valuta attentamente se puoi usufruire delle agevolazioni prima casa, verificando tutti i requisiti con il notaio prima del rogito.
Non dimenticare che se hai già usufruito delle agevolazioni prima casa in passato, puoi ottenerle nuovamente a condizione di vendere l’immobile precedente entro due anni dal nuovo acquisto (termine esteso dalla Legge di Bilancio 2025).
Infine, fai sempre i tuoi conti con un margine di sicurezza. Meglio avere un budget leggermente superiore al necessario che ritrovarsi a corto di liquidità nel momento decisivo.
In conclusione
Comprare casa a Monopoli è un’operazione che richiede una pianificazione accurata, non solo per quanto riguarda la scelta dell’immobile, ma anche per la gestione di tutte le spese accessorie. Al prezzo dell’immobile devi aggiungere mediamente tra il 7% e il 12% per coprire imposte, notaio e agenzia, a seconda che si tratti di prima o seconda casa.
Ma se hai fatto i conti giusti e hai trovato l’immobile che fa per te, Monopoli sa ricompensare chi la sceglie: con i suoi tramonti sul mare, la vita di quartiere ancora autentica, e quella luce della Puglia che non si trova da nessun’altra parte.
In bocca al lupo per la tua ricerca.
